Ипотека
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Morbi quis ligula. Donec tortor purus, ornare vel, tincidunt at, lacinia ac, leo. Nunc fermentum congue odio. Mauris cursus, pede vitae sagittis luctus, dolor felis aliquam arcu, ac pulvinar lacus massa non ipsum. Praesent volutpat, felis in consectetuer lobortis, nibh orci nonummy quam, nec lobortis tellus purus eget turpis. Vestibulum placerat sagittis lorem. Praesent interdum ultricies massa. Morbi dolor.
Нынешнюю стабилизацию на рынке недвижимости можно использовать с пользой для себя. Как это сделать с наименьшим риском?
Участвуем в цепочке альтернатив
Каждый, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточного количества свободных денег, неизбежно сталкивается с понятием «альтернативная сделка». Фактически это обмен через куплю-продажу. Имеющаяся квартира продается, а взамен покупается другая, получше. Обычно из таких сделок выстраиваются целые цепочки - так проще подобрать подходящие варианты.
Стабилизация цен на недвижимость играет «альтернативщикам» на руку: можно, найдя покупателя на свою квартиру, спокойно выбирать нужный объект из имеющихся на рынке, не опасаясь подъема цен и завышенных требований продавцов. То есть спокойно строить альтернативную цепочку.
Однако «альтернативы» распадаются не только из-за роста цен. Подводные камни, которые существовали и существуют при проведении таких сделок, увы, не исчезают и при стабильной ситуации на рынке. Вот основные из них.
Очень часто одним из собственников жилья оказывается капризный человек, который сегодня продает квартиру, а завтра - отказывается. И участники цепочки должны, потихоньку принимая валидол, терпеть эти капризы и уговаривать «шатающегося» не менять решения, либо выстраивать всю схему заново. Теряя время (три - пять месяцев, а порой до года!), деньги, потраченные на сбор документов и работу риэлторов, и веру в будущее.
Существует масса технологических вопросов, которые достаточно просто решаются, если речь идет о подготовке к сделке одной квартиры, но создают огромные сложности при подготовке трех-четырех. Например, своевременное получение разрешения органов опеки; получение согласия на продажу квартиры супругов, находящихся за границей или в дальних длительных командировках. Отсутствие этих, необходимых для регистрации договора, документов может не раз и не два отодвигать уже назначенные сроки сделки, и ставит под сомнение ее возможность.
Альтернативные сделки «непрозрачны», они дарят маклерам массу возможностей для получения скрытых комиссий. Кроме того, за сделки такого рода агентства берут комиссию на порядок выше (7 - 8%), чем за обычные (в качестве платы за риск развала сделки).
Закладываем старую квартиру - и покупаем новую
Уйти от рисков, характерных для альтернативной цепочки, можно. Для этого надо просто сначала купить новую квартиру, а потом - продать старую. Или наоборот. Что в этом случае вы выигрываете - понятно: нужную квартиру можно выбрать без спешки и нервотрепки. Исходная квартира становится «свободной», а таковую «сбыть с рук» проще (что при нынешнем затишье на рынке немаловажно).
Возникает, правда, вопрос: а где же взять деньги, пока старая квартира не продана? На него с удовольствием отвечают банки. Ведь заложить можно не только ту квартиру, которая покупается, но и ваше старое жилье. Ипотечные программы такого рода обычно так и называются: улучшение жилищных условий (см. схему). Пока банков, предлагающих кредиты под залог старой квартиры, не так много. Подобные схемы есть у банка «ДельтаКредит», Райффайзенбанка, Газпромбанка, Фора-Банка, Банка Москвы, «Сосьете Женераль Восток» и некоторых других. Для того чтобы принять верное решение о выборе банка и ипотечной программы, лучше обратиться за помощью к специалисту - менеджеру ипотечного направления риэлтерской компании.
Вариант 1
- Воспользовавшись программой улучшения жилищных условий одного из банков, берем ипотечный кредит под залог имеющегося и приобретаемого жилья.
- Льготный период кредитования (обычно до 6 мес.). В течение этого периода платим только проценты по кредиту (повышенные). Предполагается, что за время льготного периода вы должны стать собственником нового жилья, переехать в него и найти покупателя на старую квартиру.
- Продаем старую квартиру и отдаем часть долга банку. Оставшуюся часть кредита выплачиваем по стандартной схеме со стандартными процентами. Оформляем потребительский кредит (его получить проще - хотя ставки будут выше, чем по ипотеке). Эти деньги используем в качестве первоначального взноса за новую квартиру.
Вариант 2*
- Оформляем второй кредит - ипотечный, под залог покупаемой квартиры.
- Переезжаем в новое жилье. Старую квартиру можно продать (и закрыть первый кредит), а можно сдавать в аренду (и за счет этого частично погашать платежи по кредитам).
Рекомендуется, если у вас достаточно стабильные доходы и вы в состоянии, начать расплачиваться по кредиту, одновременно ремонтируя новое жилье (т. е. льготный период кредитования вам не нужен).
Конечно, у этих схем тоже есть минусы - риски, связанные с необходимостью долго и упорно рассчитываться с банком по кредиту. Однако заключить сделку на выгодных для вас условиях в этом случае гораздо реальнее.